Bevor Sie einen Kredit beantragen, müssen Sie sich über die verschiedenen Arten der Immobilienfinanzierung informieren. Die Wahl der falschen Kreditart kann sich negativ auf den Gesamterfolg Ihrer Investition auswirken. Sie müssen auch die Voraussetzungen für jede Art von Darlehen kennen. Bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden, sollten Sie die verschiedenen Möglichkeiten sorgfältig prüfen. Einige der gängigsten Darlehensarten sind herkömmliche Bankdarlehen, Hard-Money-Darlehen und Home-Equity-Darlehen.
Common Equity
Common Equity ist die Art von Kapital, die Investoren für ein Immobilienprojekt bereitstellen. Es ist die risikoreichste Art von Kapital mit dem höchsten Ertragspotenzial. Investoren stellen Common Equity zur Verfügung, indem sie ein Stück Immobilie besitzen. Sie sind auch prozentual an den Gewinnen und dem laufenden Cashflow der Immobilie beteiligt. Common Equity-Investoren sind Privatpersonen, REITs, Pensionsfonds und Staatsfonds.
Common Equity ist eine Investition, die ein höheres Risiko und ein höheres Ertragspotenzial als nachrangige Hypothekenschulden aufweist. Außerdem sind die Renditen von Common-Equity-Investoren in der Regel nicht begrenzt. Dennoch sollten sie einen Plan zur Wiedervermietung der Immobilie für den Fall eines Zahlungsausfalls haben.
Gewerbliche Immobilieninvestitionen sind mit einem hohen Risiko verbunden, und es ist wichtig, dass Sie sich gründlich informieren und die richtige Investition für sich finden. Wenn Sie jedoch dem Immobilienverwalter vertrauen können, können Sie unter Umständen hervorragende Renditen erzielen. Mit der richtigen Recherche können Common-Equity-Investitionen hohe Renditen für diejenigen bringen, die wissen, wie man investiert, und Immobilienverwaltern vertrauen.
Common Equity ist eine Art von Immobilieninvestition, bei der die Anleger an der Seite des Sponsors des Immobilienprojekts stehen. Da sie sich in einer “gemeinsamen” Eigenkapitalposition im Kapitalstapel befinden, haben sie einen Anreiz, ihre Rendite zu maximieren. Kurz gesagt, sie haben den Anreiz, die Renditen aller Positionen unter ihnen zu maximieren. Das bedeutet, dass sie ihre Rendite nur dann sehen, wenn alle Positionen unter ihnen ausbezahlt werden. Dann teilen sie sich den verbleibenden Gewinn.
Common Equity ist zwar nicht die sicherste Form der Immobilienfinanzierung, aber dennoch eine der lukrativsten. Diese Art von Darlehen kann aufgrund des gestiegenen Immobilienwerts und möglicher Steuerabzüge höhere Renditen bringen. Diese Art von Darlehen wird von Immobilienfachleuten oft als “Kapitalstapel” bezeichnet. Je höher der Kapitalstapel, desto höher das Risiko und die Rendite.
Common Equity und Preferred Equity sind zwei Arten der Immobilienfinanzierung. Ersteres ist für Investoren oft die sicherere Wahl und eignet sich besser für Investoren, die nicht das Risiko eingehen wollen, Geld gegen einen Vermögenswert zu verleihen. Im Gegensatz zum Stammkapital ist das Vorzugskapital nicht besichert.
Vorrangige Schulden
Bei der Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Arten von Schulden. Eine Art wird als vorrangige Schuld bezeichnet, eine andere als nachrangige Schuld. Vorrangige Schulden haben die höchste Pfandrechtspriorität, während nachrangige Schulden eine niedrigere Pfandrechtspriorität haben. Beide Arten von Schulden können ähnliche Auswirkungen auf einen Kredit haben.
Der Unterschied zwischen nachrangigen und vorrangigen Verbindlichkeiten besteht im Zinssatz und in der Laufzeit des Kredits. Nachrangige Kredite sind in der Regel für den kurzfristigen Bedarf gedacht, während vorrangige Kredite für langfristige Investitionen bestimmt sind. Sie sind durch eine erstrangige Hypothek gesichert, die dem Inhaber das Recht gibt, die Rückzahlung zuerst zu erhalten. Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung einleiten und die Immobilie zurückfordern. Wird das Darlehen nicht zurückgezahlt, kann der vorrangige Kreditgeber die Immobilie verkaufen, um seinen Verlust auszugleichen. Der Zinssatz für vorrangige Kredite ist in der Regel sehr niedrig und liegt zwischen vier und acht Prozent.
Eine weitere Art von vorrangigen Krediten ist der Zinsrückbehalt. Diese Art von Schulden ist eine Option für Kreditgeber zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien. Der Kreditgeber zahlt die Zinsen an den Inhaber der vorrangigen Schuldtitel aus den Einnahmen, die aus den Mietzahlungen der gewerblichen Mieter stammen. Jede Art von vorrangigen Schuldtiteln hat ein anderes Risiko-/Ertragsprofil. Der erstrangige Gläubiger hat einen Erstanspruch auf das Beleihungsobjekt und erhält als erster den nach den Betriebskosten verbleibenden Betrag.
Eine weitere Art von Fremdkapital in der Immobilienfinanzierung ist das Vorzugskapital. Diese Art von Fremdkapital wird zur Bereitstellung von Liquidität verwendet. Darüber hinaus ermöglicht es den Kreditgebern, sich ihr Eigenkapital auszahlen zu lassen, und geht oft Hand in Hand mit vorrangigen Verbindlichkeiten und Stammkapital. Wie Sie sehen können, bieten diese verschiedenen Arten von Fremdkapital unterschiedliche Vorteile für Immobilieninvestoren.
Senior Debt hat zwar seine Vorteile, ist aber nicht für alle Situationen geeignet. Sie sollten nur in Situationen eingesetzt werden, in denen die Kreditnehmer über große Barmittel verfügen und bereit sind, einen höheren Zinssatz als für nachrangige Kredite zu zahlen.
Huckepack-Darlehen
Der Einsatz von Huckepack-Darlehen zur Immobilienfinanzierung kann eine gute Möglichkeit sein, zusätzliche Mittel für eine Immobilie zu erhalten. Diese Darlehen sind besonders hilfreich für diejenigen, die Jumbo-Darlehen oder Darlehen suchen, die größer sind als der Wert der Immobilie. Diese Darlehen stellen nicht nur den anfänglichen Hauptteil der Finanzierung dar, sondern öffnen auch die Türen für zusätzliche Gelder in der Zukunft.
Während der Immobilienblase waren Huckepack-Darlehen eine beliebte Möglichkeit, ein zweites Haus zu erwerben. Als sich der Immobilienmarkt zu erholen begann, verschärften die Kreditgeber ihre Kreditvergabestandards. Dies spiegelt sich in der Huckepack-Beleihungsquote wider, die den Prozentsatz des Hauspreises angibt, den ein Kreditgeber bereit ist, genehmigten Kreditnehmern zu leihen. Dieses Verhältnis ist in den letzten Jahren relativ stabil geblieben, obwohl es seit der Pandemie leicht angestiegen ist. Der Medianwert für konventionelle Piggyback-Darlehen liegt jetzt bei 9,8 %, während der Jumbo-Darlehenswert für Piggyback-Darlehen auf 13,1 % gestiegen ist.
Piggyback-Hypotheken erfordern eine hohe Kreditwürdigkeit. Kreditnehmer mit weniger als perfekter Bonität sind mit einem FHA-Darlehen möglicherweise besser dran. Huckepack-Hypotheken können später auch schwieriger zu refinanzieren sein. Wenn ein Kreditnehmer eine Refinanzierung wünscht, muss die zweite Hypothek abbezahlt oder der ersten Hypothek untergeordnet werden. Die Nachrangigkeit erfordert die Zustimmung des Kreditgebers und ist unter Umständen nur schwer zu erreichen.
Eine weitere Überlegung bei Huckepack-Darlehen ist die Höhe der Anzahlung. Wenn die Anzahlung weniger als 20 % beträgt, muss der Kreditnehmer möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. Eine zweite Hypothek kann Kreditnehmern helfen, eine Anzahlung von 20 % zu leisten und die PMI-Zahlungen zu vermeiden. Diese Darlehen sind jedoch nicht immer ideal für Hauskäufer.
Das 80-10-10-Huckepack-Darlehen kombiniert eine große erste Hypothek mit einer kleineren zweiten Hypothek, die als Anzahlung dient. Dies ermöglicht niedrigere Zinssätze und eliminiert die PMI. Es ist auch bei Eigentumswohnungen beliebt, bei denen die Anzahlung nur 10 % beträgt. Huckepack-Darlehen sind eine gute Option, wenn Sie PMI ganz vermeiden wollen.
Ein Vorteil von Huckepack-Darlehen ist, dass sie sich ideal für Hauskäufer mit weniger als perfekter Bonität eignen. Mit dieser Hypothekenoption können Kreditnehmer die Zahlung einer Hypothekenversicherung vermeiden, die eine erhebliche Ausgabe darstellen kann.
Privates Beteiligungskapital
Privates Beteiligungskapital wird in der Immobilienfinanzierung am häufigsten für gewerbliche Immobilienprojekte eingesetzt. Investitionen in Wohnimmobilien sind dagegen weniger verbreitet. Eine bemerkenswerte Ausnahme ist die Finanzierung von Mietwohnungen für Einfamilienhäuser. Die meisten Private-Equity-Fonds wollen nicht in einzelne Häuser investieren, da diese komplexer sind als größere Anlagen. Einige namhafte Private-Equity-Investoren sind Blackstone und Starwood Capital.
Private-Equity-Immobilieninvestitionen können den Anlegern erhebliche Renditen einbringen. Diese Renditen variieren, liegen aber im Durchschnitt bei sechs bis acht Prozent pro Jahr, abhängig von der Art der Immobilie und der Struktur des Geschäfts. Als Investor sollten Sie das Renditepotenzial Ihrer Investition abwägen, bevor Sie sich auf ein bestimmtes Geschäft einlassen. Private-Equity-Immobilieninvestitionen erfordern einen erheblichen Kapitaleinsatz.
Private-Equity-Fonds beschaffen sich Geld auf verschiedene Weise. Eine Möglichkeit sind Joint Ventures und Fonds. Diese Fonds sind im Allgemeinen sehr spezifisch in Bezug auf die Art der Vermögenswerte, in die sie investieren. Einige investieren zum Beispiel nur in Mehrfamilienhäuser mit hohem Wertzuwachs. Andere Fonds investieren in eine breite Palette von Immobilienprodukten, z. B. in Gewerbeimmobilien. Diese Investitionen erfordern auch das Fachwissen kompetenter Sponsoren. Private-Equity-Fonds können Bauträgern helfen, neue Investitionsmöglichkeiten zu nutzen, die sonst nicht zur Verfügung stünden.
Eine weitere Möglichkeit, privates Beteiligungskapital für die Immobilienfinanzierung zu nutzen, ist die Gründung eines Immobilieninvestitionsfonds. Diese Fonds investieren in Immobilien und betreiben sie, um Erträge zu erwirtschaften. Private-Equity-Fonds investieren in der Regel in Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz dazu investieren Private-Equity-Fonds selten in Wohnimmobilien, obwohl sie Häuser kaufen und an Privatpersonen vermieten.
Es gibt viele Arten von Private-Equity-Immobilienfonds. Einige investieren in Eigenkapital, andere in Fremdkapital oder Mezzanine-Darlehen. Bei Private-Equity-Fonds kann das Geld über einen bestimmten Zeitraum zurückgezahlt werden, weshalb sie weniger liquide sind als öffentliche Kapitalanlagen. Zusätzlich zu Private-Equity-Fonds können Sie auch in Überbrückungsdarlehen und vorrangige Darlehen investieren.
Wenn Sie sich für eine Karriere in der Immobilienfinanzierung interessieren, ist Private Equity eine gute Möglichkeit, damit zu beginnen. Das Gehalt ist zwar niedriger als bei Front-Office-Tätigkeiten, aber der Lebensstil ist viel besser und es gibt viele Aufstiegsmöglichkeiten.
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