Die Rentabilität von Immobilieninvestitionen ist ein wichtiger Faktor, der beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen ist. Es gibt jedoch verschiedene Methoden zur Berechnung der Kapitalrendite. Beim Kauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie kann der ROI beispielsweise mit der Out-of-Pocket-Methode ermittelt werden. Bei dieser Methode wird die Anzahlung als Eigenkapital gezählt und der Rest der Immobilie als Finanzierung. Bei dieser Methode werden auch die Kosten berücksichtigt, die einem Investor für die Reparatur einer Immobilie entstehen.
Cash-on-Cash-Rendite
Die Cash-on-Cash-Rendite einer Immobilieninvestition ist der Cashflow, der nach Begleichung aller Ausgaben, wie Hypothekenzahlungen, Steuern und Versicherungen, erzielt wird. Diese Kennzahl ändert sich ständig von Jahr zu Jahr und sollte auf der Grundlage Ihrer Umstände berechnet werden. Hier zwei Beispiele zur Veranschaulichung des Konzepts: Das erste Beispiel geht von einer Anzahlung von 500.000 $ und einer Kreditbereitstellungsgebühr von 7.000 $ aus. Das zweite Beispiel betrachtet den Cashflow von 20.000 $ pro Jahr aus einer Immobilie mit einer jährlichen Zinszahlung von 20.000 $.
Die Cash-on-Cash-Rendite ist jedoch nicht das einzige Maß für die Rentabilität. Neben einer niedrigen Cap-Rate wird die Cash-on-Cash-Rendite von mehreren anderen Faktoren beeinflusst, darunter der Zeithorizont und die Risiko-Rendite-Prioritäten. Im Allgemeinen liegt eine gute Cash-on-Cash-Rendite zwischen sieben und zwölf Prozent, aber das ist nicht immer der Fall.
Um die Cash-on-Cash-Rendite zu berechnen, ziehen Sie die Anzahlung und alle anderen Ausgaben von den insgesamt investierten Barmitteln ab. Auf diese Weise können Sie die Ergebnisse für verschiedene Investitionen, Jahre und Investoren leicht vergleichen. Denken Sie jedoch daran, dass höhere Anfangsinvestitionen und Anzahlungen eine niedrigere Cash-on-Cash-Rendite zur Folge haben.
Ein weiterer wichtiger Faktor, der die Cash-on-Cash-Rendite beeinflusst, sind die lokalen Marktbedingungen. In heißen Märkten müssen Sie unter Umständen einen hohen Betrag an Eigenkapital einbringen, um die besten Renditen zu erzielen. Daher ist die Cash-on-Cash-Rendite niedriger als in einem schwachen Markt. Auf den Primärmärkten sind viele Anleger bereit, eine niedrigere Cash-on-Cash-Rendite in Kauf zu nehmen, solange sie einen langen Anlagehorizont haben.
Die Cash-on-Cash-Rendite ist der prozentuale Anteil Ihres jährlichen Cashflows im Vergleich zu dem Geldbetrag, den Sie in Ihre Immobilieninvestition investiert haben. Diese Kennzahl ist nützlich für den Vergleich von Mietobjekten mit anderen Immobilieninvestitionen. Die Formel für diese Kennzahl kann recht kompliziert sein, aber sie kann beim Vergleich verschiedener Immobilieninvestitionen hilfreich sein.
Eine Cash-on-Cash-Rendite unterscheidet sich vom internen Zinsfuß. Bei der IRR werden alle Cashflows im ersten Jahr berücksichtigt, bei der Cash-on-Cash-Rendite hingegen nicht. Es ist daher wichtig, diesen Faktor und die Dauer Ihrer Investition in die Immobilie zu berücksichtigen.
Kapitalisierungssatz
Ein Kapitalisierungssatz ist eine Kennzahl, die den Wert eines Vermögenswerts auf der Grundlage seiner Zahlungsströme bestimmt. Dazu gehören sowohl der Mittelabfluss bei der Investition als auch der Mittelzufluss bei der Veräußerung der Investition. Bei Immobilien wird die Kapitalisierungsrate als der Prozentsatz der Erträge berechnet, die eine Immobilie im Verhältnis zum Eigenkapital des Investors erzielt.
Kapitalisierungsraten können nützlich sein, um festzustellen, ob eine Investition eine gute Investition ist oder nicht. Investoren berechnen die Kapitalisierungsrate, indem sie den Marktwert der Investition durch den Nettobetriebsgewinn (NOI) teilen. Bei dieser Zahl werden alle Ausgaben außer den Hypothekenzahlungen berücksichtigt. Wenn Sie z. B. ein Apartmenthaus für 100.000 $ gekauft haben, können Sie damit rechnen, 20.000 $ pro Monat oder 240.000 $ pro Jahr zu verdienen.
Wenn der Marktpreis stabil ist, ist auch der Kapitalisierungssatz stabil. Wenn der Marktpreis jedoch steigt, erhöht sich der Kapitalisierungssatz. Sie sollten jedoch auch bedenken, dass der Kapitalisierungssatz von Immobilieninvestitionen von vielen Faktoren abhängt. Die Eigenschaften der Immobilie, Angebot und Nachfrage sowie vergleichbare Verkäufe in der Nachbarschaft beeinflussen den Wert der Immobilie.
Kapitalisierungsraten sind für Investoren wichtig, weil sie die erwartete Rendite ihrer Investition bestimmen helfen. Die Zahl wird in der Regel als Prozentsatz des ursprünglichen Kaufpreises ausgedrückt und basiert auf den Nettobetriebseinnahmen eines Jahres. Anhand der Cap Rate können Investoren die Rendite verschiedener Immobilien vergleichen und einen angemessenen Preis für ihre Investition festlegen.
Die Verwendung von Cap Rates ist ein gängiges Instrument in der gewerblichen Immobilienbranche. Sie ermöglicht es Investoren, ähnliche Objekte miteinander zu vergleichen. Investoren, die zum Beispiel eine Kapitalisierungsrate von 8 % anstreben, können Objekte mit Kapitalisierungsraten unter diesem Wert ausschließen. Darüber hinaus können sie mit Hilfe der Kapitalisierungsrate risikoreiche Objekte identifizieren. Wenn ein Objekt eine Kapitalisierungsrate von 5 % hat, könnte ein risikoreiches Objekt eine höhere Kapitalisierungsrate haben als ein Objekt mit einer Kapitalisierungsrate von 10 %.
Die Kapitalisierungsrate von Immobilieninvestitionen bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem Nettobetriebsergebnis einer Immobilie und ihrem Marktwert. Eine höhere Kapitalisierungsrate bedeutet ein höheres Risiko. Es gibt jedoch eine Reihe von Faktoren, die die Höhe des Risikos beeinflussen, das ein Investor zu tragen bereit ist. Die Verwendung einer Cap Rate kann helfen, kostspielige Geschäftsentscheidungen zu vermeiden.
Wertsteigerungsrate
Es gibt viele Faktoren, die die Wertsteigerungsrate einer Immobilieninvestition bestimmen. Zu diesen Faktoren gehören die Ästhetik der Immobilie, der Standort und das wirtschaftliche Klima. Wenn es der Wirtschaft gut geht, steigt in der Regel auch die Nachfrage nach Wohnraum, was zu höheren Preisen führt. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Inflation, die in direktem Zusammenhang mit den Immobilienpreisen steht. Wenn Sie langfristig in Immobilien investieren, wirkt sich dies auf das Wachstum und den Wertzuwachs der Immobilie aus.
Die durchschnittliche Wertsteigerungsrate eines Hauses liegt bei 14,3 %, aber wenn Sie vor einem oder mehreren Jahren gekauft haben, können Sie möglicherweise eine bessere Wertsteigerungsrate erzielen. Eine kürzlich durchgeführte Studie ergab, dass Hausbesitzer, die ihr Haus vor weniger als einem Jahr gekauft haben, den Wertzuwachs ihres Hauses um mehr als 10 % unterschätzt haben. Diese Schätzung ist jedoch immer noch weitaus höher als der tatsächliche Wertzuwachs im selben Zeitraum.
Die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegen. Im Januar 2022 lag die annualisierte Wertsteigerungsrate für neue Einfamilienhäuser in den Vereinigten Staaten bei 19,1 %. Im April waren die Verkäufe neuer Einfamilienhäuser jedoch um 26,9 % zurückgegangen, wie das US Department of Housing and Urban Development und das Census Bureau mitteilten. Dieser Unterschied ist ziemlich auffällig, wenn man bedenkt, dass die Hauspreise heute viel höher sind als im April 2021.
Wenn Sie ein neuer Investor sind, ist es wichtig zu verstehen, was Kapitalzuwachs bei der Bewertung von Immobilieninvestitionen bedeutet. Während der Cashflow relativ leicht zu verstehen ist, kann das Verständnis der Wertsteigerungsrate einer Immobilie auf lange Sicht hilfreich sein, um die Leistung Ihrer Anlageimmobilie zu beurteilen.
Die Wertsteigerungsraten sind je nach lokalen und nationalen Trends sehr unterschiedlich. Wenn Ihre anfängliche Investition in eine Immobilie 200.000 $ beträgt, wird sie auf einen Wert von 460.000 $ ansteigen. Die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und der Hypothekensumme ist Ihr Eigenkapital. Sie können dieses Eigenkapital zur Finanzierung von Ausgaben verwenden.
Die Wertsteigerungsrate von Immobilien wird häufig berechnet, indem der ursprüngliche Wert der Immobilie vom aktuellen Marktwert abgezogen wird. Diese Zahl ist jedoch nicht unbedingt genau, da viele Faktoren eine Rolle spielen. Dazu gehören die Lage, die Nachbarschaft, die Nutzfläche und der Zustand der Immobilie. Sie können auch allgemeine wirtschaftliche Indikatoren berücksichtigen.
Mietspiegel
Ein Mietspiegel für Immobilieninvestitionen ist ein wichtiges Instrument zur Beurteilung einer potenziellen Investition. Es sollte alle Kosten berücksichtigen, die mit dem Unterhalt des Mietobjekts verbunden sind. Dies kann Versorgungsleistungen, Versicherungen, Rechtskosten, Marketing, HOA-Gebühren und andere damit verbundene Kosten umfassen. Ein genaues Mietproforma vermittelt Ihnen ein klares Bild von den Kosten und Einnahmen Ihres Mietobjekts. Auf diese Weise können Sie die Investition genauer einschätzen.
Eine Proforma-Miete für Immobilieninvestitionen muss auf der Marktmiete für das betreffende Objekt basieren. Es ist wichtig, genaue Annahmen über die Miete zu treffen, aber auch die Leerstandsquote zu berücksichtigen. Wenn Sie z. B. seit drei Monaten einen 10-Jahres-Vertrag mit demselben Mieter haben, könnte die tatsächliche Miete für Ihre Immobilie viel niedriger sein. Außerdem sind die Leerstandsquoten von Region zu Region unterschiedlich. Es ist auch wichtig, die durchschnittlichen Reparaturkosten pro Jahr zu berechnen.
Eine ungenaue Proforma-Miete kann zu schlechten finanziellen Entscheidungen führen. So kann sie beispielsweise dazu führen, dass Sie zu viel für ein Mietobjekt bezahlen oder den Wert des Objekts unterschätzen. Eine ungenaue Proforma kann auch den Wert der Immobilie falsch darstellen, die Ausgaben herunterspielen oder die Kosten falsch darstellen. Diese Ungenauigkeiten können Ihre Investition riskant machen.
Eine Immobilien-Proforma ist eine Finanzanalyse, die die Mieteinnahmen und Ausgaben einer Immobilie untersucht. Sie hilft potenziellen Käufern zu entscheiden, ob eine Investition in eine Immobilie für sie geeignet ist. Sie gibt auch Verkäufern eine Vorstellung davon, wie viel Geld sie mit ihrer Immobilie voraussichtlich erwirtschaften können. Eine Proforma-Miete ist besonders hilfreich für diejenigen, die sich auf dem Markt für ein Mietobjekt befinden.
Die Berechnung einer Proforma für Immobilieninvestitionen kann eine entmutigende Aufgabe sein. Sie erfordert gründliche Recherchen und Zugang zu umfangreichen Daten. Menschliche Fehler sind ein häufiger Faktor in diesem Prozess, weshalb sich viele erfahrene Immobilieninvestoren der Technologie zuwenden, um ihre Aufgaben zu erleichtern. Es gibt eine Reihe von Online-Tools, die Ihnen helfen, eine realistische Proforma zu erstellen.
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